見證廣水市住房制度改革過程

2014-12-28 22:20:31  

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張家金

    自1983年參加工作后，我先后被湖北日?qǐng)?bào)、孝感日?qǐng)?bào)、湖北電臺(tái)等新聞媒體聘為通訊員；在廣水日?qǐng)?bào)社擔(dān)任過記者、編輯、副總編等職；在史志辦、政協(xié)文史委從事過廣水歷史和文史研究工作，對(duì)我市住房制度改革進(jìn)行過跟蹤報(bào)道和專題調(diào)研，見證了廣水住房從福利分房到商品化、貨幣化改革的全過程，并將其住房制度改革歷程詳細(xì)記錄了下來。

    一、啟動(dòng)房改

    1988年，國務(wù)院召開第一次全國住房制度改革工作會(huì)議，推出《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，隨后，一些城市在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠折扣出售公房，出現(xiàn)以低價(jià)福利售房取代租售并舉的配套改革，帶來很多不良后果，被國務(wù)院房改辦明令制止。1991年6月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，要求將現(xiàn)有公有住房租金有計(jì)劃、有步驟地提高到成本租金；在規(guī)定住房面積內(nèi)，職工購買公有住房實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。11月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，確定房改的總目標(biāo)是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。

    1992年3月，我市成立住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，分管城市建設(shè)工作的副市長(zhǎng)高大成任組長(zhǎng)，市直16個(gè)部門的負(fù)責(zé)人共計(jì)19人為成員。1992年5月22日，市人民政府住房制度改革辦公室成立并掛牌。自此我市正式啟動(dòng)房改工作。

    二、調(diào)查摸底

    房改辦成立后，首先是開展調(diào)查摸底工作，基本摸清了全市城鎮(zhèn)住房的總體情況及問題，向市委、市政府遞交了《全市城鎮(zhèn)住房的基本情況匯報(bào)》。概括起來主要包括以下幾個(gè)方面。

    住房面積情況。1978年城鎮(zhèn)人均居住面積為6平方米。1985年城鎮(zhèn)人均居住面積為7.28平方米。1986年城鎮(zhèn)房屋普查統(tǒng)計(jì)，全縣城鎮(zhèn)房屋總建筑面積為1670294平方米，住房總建筑面積為853231平方米。全縣城鎮(zhèn)全民所有制單位自管公房總建筑面積886018平方米，占房屋總面積的53%；集體所有制單位自管公房總建筑面積 288152平方米，占房屋總面積的17%；私有房屋總建筑面積436654平方米，占房屋總面積的26%；直管公房總建筑面積59470平方米，占房屋總面積的4%。

    住房所有權(quán)形式。1992年房改前，我市城鎮(zhèn)居住房屋所有權(quán)有三種形式：第一種形式是國家、集體單位擁有的居住房屋，其所有權(quán)屬單位所有，稱單位自管公房；第二種是房管部門出租的房屋，其所有權(quán)歸國家所有，稱直管公房；第三種形式是城鎮(zhèn)居民私人擁有的房屋，其所有權(quán)歸私人所有，稱為私房。

    單位自管公房情況。本次房改主要是針對(duì)單位自管公房，它是由各單位自籌或財(cái)政撥款建設(shè)的，住房建成后一般由所在單位按行政級(jí)別、技術(shù)職級(jí)、工齡年限統(tǒng)籌安排給本部門本單位干部職工無償居住。日常由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)和管理。調(diào)查中，各單位普遍反映，存在著“住房擁擠愁建房，建了住房愁分房，住房破舊愁修房”的問題。

    三、制定方案

    房改辦在對(duì)全市住房情況進(jìn)行全面調(diào)查、測(cè)算的基礎(chǔ)上，依據(jù)上級(jí)精神，參照外地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合廣水實(shí)際，在廣泛征求群眾意見和反復(fù)論證的基礎(chǔ)上草擬了《廣水市住房制度改革實(shí)施方案》，經(jīng)反復(fù)修訂后，1992年7月15日由市長(zhǎng)辦公會(huì)議討論通過。同年8月12日，經(jīng)廣水市第二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過；同年8月14日上報(bào)孝感地區(qū)行署批準(zhǔn)。

    房改步驟和根本目標(biāo)是：從改革公房低租金制度入手，從公房的實(shí)物福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配，由住戶通過買房或租房取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房資金投入、產(chǎn)出的良性循環(huán)。房改的基本內(nèi)容，可以概括為“三改四建”：“三改”，即改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性體制，從住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改為國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；從國家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行體制；從住房實(shí)物福利分配方式改為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式?！八慕ā保唇⑴c社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新住房制度，包括建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融、保險(xiǎn)，建立政策性、商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。
   《方案》要求：房改起步階段房租標(biāo)準(zhǔn)為每平方米使用面積平均月租金0.32元，并按不同建筑結(jié)構(gòu)、樓層、裝修設(shè)備和地段、朝向等情況增減，每年對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。住房超標(biāo)準(zhǔn)面積的加收租金。房租補(bǔ)貼由租住公房職工（含離退人員）所在單位按1992年8月份基本工資或退休費(fèi)的2%打入工資基數(shù)隨月發(fā)給，居住集體宿舍和臨時(shí)周轉(zhuǎn)住房、自建私房的職工暫不發(fā)給補(bǔ)貼。新承租戶須一次性向房地產(chǎn)權(quán)單位繳納住房保證金，租住滿五年后一次性退還本息。單位新房先售后租，售給職工的新房原則上不應(yīng)少于新建住房總量的20%，售給職工的舊公有住房原則上亦不得少于舊房存量的20%。要集中圍繞住房生產(chǎn)、經(jīng)營、消費(fèi)所發(fā)生的資金，建立住房基金，按照國家住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加快住房建設(shè)，多渠道解決無房戶和住房特困戶的住房問題。

    接著相繼制定了《廣水市公有住房調(diào)租補(bǔ)貼暫行辦法》、《廣水市公有住房租金計(jì)算辦法》、《廣水市公有住房租金減免暫行辦法》、《廣水市公有住房出售管理辦法》、《廣水市公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、《廣水市住房資金籌集、管理和使用暫行辦法》、《廣水市住房公積金暫行辦法》、《廣水市租房保證金暫行辦法》、《廣水市住房金融管理暫行辦法》、《廣水市違反房改政策處罰暫行辦法》 等10項(xiàng)配套政策。

    四、試點(diǎn)探索

    市房改辦首先在市農(nóng)業(yè)局開展了以提租為主要內(nèi)容的房改試點(diǎn)，分五步進(jìn)行。第一步，成立領(lǐng)導(dǎo)小組和工作專班。8月29日，市政府辦公室發(fā)文確立市農(nóng)業(yè)局為市直機(jī)關(guān)房改試點(diǎn)單位，并正式成立“廣水市房改（農(nóng)業(yè)局）試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組”，組長(zhǎng)由市房改領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)、副市長(zhǎng)高大成擔(dān)任；成員由市政府房改辦、房地產(chǎn)開發(fā)管理公司、財(cái)政局、物價(jià)局、農(nóng)業(yè)局等有關(guān)單位負(fù)責(zé)人組成；下設(shè)辦公室，由市農(nóng)業(yè)局分管機(jī)關(guān)的副局長(zhǎng)兼任辦公室主任。農(nóng)業(yè)局也相應(yīng)成立了局房改領(lǐng)導(dǎo)小組，專門配備房改辦公用房。

    第二步，宣傳培訓(xùn)。9月3日上午，“廣水市房改（農(nóng)業(yè)局）試點(diǎn)動(dòng)員大會(huì)”召開，孝感地區(qū)房改辦主任陳貽先到會(huì)講話；副市長(zhǎng)高大成作了房改試點(diǎn)總動(dòng)員；農(nóng)業(yè)局局長(zhǎng)張德光剖析了農(nóng)業(yè)局住房現(xiàn)狀，并對(duì)該局房改試點(diǎn)分階段的工作和任務(wù)作了具體安排，同時(shí)明確了試點(diǎn)所要達(dá)到的目標(biāo)。3日下午，房改辦工作人員組織農(nóng)業(yè)局全體干部職工觀看由國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組組織拍攝的電視片《居之謀》——中國房改大觀。9月4日，舉辦了房改政策知識(shí)講座，組織農(nóng)業(yè)局參與房改的工作人員，進(jìn)行了房改業(yè)務(wù)培訓(xùn)。多種形式造勢(shì)宣傳，使絕大多數(shù)干部職工理解、支持并參與房改。

    第三步，丈量評(píng)估。該局房改辦會(huì)同物價(jià)局、國資局、房地產(chǎn)開發(fā)管理公司等部門，精確丈量每家每戶的住房面積，并采用“重置價(jià)法”，對(duì)每棟、每單元、每層住房，按建筑結(jié)構(gòu)、所處地段、朝向、樓層、裝飾水平及其原始造價(jià)等綜合因素進(jìn)行評(píng)估，“以質(zhì)論價(jià)”，建立分戶住房檔案，做到“不少算一點(diǎn)，不多計(jì)一分，綜合測(cè)評(píng)依理論，只對(duì)房子不對(duì)人”。

    第四步，制訂方案。在綜合測(cè)評(píng)的基礎(chǔ)上，農(nóng)業(yè)局按照《廣水市住房制度改革實(shí)施方案》及其10個(gè)配套細(xì)則，結(jié)合具體實(shí)際，擬定了該局《房改方案》，9月15日，該局《方案》在反復(fù)論證的基礎(chǔ)上得以通過?！斗桨浮房傮w思路是：提租適當(dāng)補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工購房，多方籌措資金，加快住房建設(shè)?！斗桨浮访鞔_了該局房改分階段的目標(biāo)：⑴試點(diǎn)目標(biāo)。以提租為主，爭(zhēng)取有職工購房。“提租”是指把維修費(fèi)因素納入住房計(jì)租范圍，平均達(dá)到0.32元/㎡，補(bǔ)貼按月基本工資的2%發(fā)放。⑵“八五”目標(biāo)。逐步提高租金，調(diào)整補(bǔ)貼額度，使住房租金由維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)三項(xiàng)因素構(gòu)成，補(bǔ)貼職工基本工資的14%，住房成套率達(dá)到70%，個(gè)人購房率達(dá)到20%。⑶“九五”期間使房租提高到五項(xiàng)因素計(jì)租水平，住房成套率達(dá)90%，個(gè)人購買率達(dá)50%。⑷長(zhǎng)期目標(biāo)。租金提高到八項(xiàng)因素計(jì)租水平，住房成套率達(dá)100%，基本實(shí)現(xiàn)住房自有化。繼《方案》之后，又相應(yīng)推出了四個(gè)配套文件，即《關(guān)于住房面積的有關(guān)計(jì)算方法》、《關(guān)于干部職工住房標(biāo)準(zhǔn)的若干規(guī)定》、《關(guān)于干部職工住房租金與補(bǔ)貼的若干規(guī)定》、《關(guān)于鼓勵(lì)個(gè)人購買公房的優(yōu)惠規(guī)定》，以此作為這次房改試點(diǎn)的具體操作準(zhǔn)則。在《關(guān)于住房面積的有關(guān)計(jì)算方法》中規(guī)定，計(jì)租面積為使用面積。其中，封閉式?jīng)雠_(tái)按75%的面積計(jì)算，后來補(bǔ)加的封閉式?jīng)雠_(tái)按60%的面積計(jì)算，敝開式?jīng)雠_(tái)按30%的面積計(jì)算，底層涼臺(tái)不計(jì)算面積，凡屬用公款建筑的附屬建筑物都應(yīng)計(jì)算面積。在《關(guān)于干部職工住房標(biāo)準(zhǔn)的若干規(guī)定》中明確指出，對(duì)享受副局級(jí)以上待遇的干部（含副局級(jí)），住房標(biāo)準(zhǔn)可達(dá)65㎡，高級(jí)農(nóng)藝師比照65㎡執(zhí)行，在條件許可的情況下，其住房面積可參照市房改方案中規(guī)定的85㎡執(zhí)行。對(duì)其他干部職工的住房標(biāo)準(zhǔn)，該文也作了相應(yīng)規(guī)定。在《關(guān)于干部職工住房租金與補(bǔ)貼的若干規(guī)定》中要求，干部職工住房標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的面積，按所住房的樓層、朝向及結(jié)構(gòu)類型等綜合因素，確定住房租價(jià)。這次試點(diǎn)中，該局住房最高租價(jià)調(diào)整為0.33元/㎡；最低價(jià)是老局未整修的平房，租價(jià)為0.1元/㎡。外單位人員租住本單位住房，一律按所住房標(biāo)價(jià)加價(jià)3倍加收房租。有私房而又在單位占住公房的（指私房面積夠?。?，其房租視同外單位人員標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在《關(guān)于鼓勵(lì)個(gè)人購買公房的優(yōu)惠規(guī)定》中指出：這次房改試點(diǎn)在個(gè)人購房問題上給予優(yōu)惠政策，在購買面積上，可暫不計(jì)算樓梯面積，涼臺(tái)面積可從寬計(jì)算；在購房?jī)r(jià)格上，暫定該局售房最高價(jià)為建筑面積176.05元/㎡，最低價(jià)為127.64元/㎡。

    第五步，狠抓落實(shí)。試點(diǎn)工作從8月28日開始，到9月17日結(jié)束，歷時(shí)近20天，效果良好，達(dá)到了以“提高租金”為主的預(yù)期目的。試點(diǎn)期間，該局已有3戶職工要求退房，有49戶簽了住房租約。所有有私房而租住公房的干部職工，都同意按要求退出公房或按正常租價(jià)的4倍交租。計(jì)劃新建一棟“農(nóng)藝師樓”，試點(diǎn)期間已集資6萬多元。少數(shù)職工也正在醞釀購房事宜。

    市農(nóng)業(yè)局以提租為主要內(nèi)容的房改試點(diǎn)完成后，房改辦又在廣水卷煙廠實(shí)施了以售房為主的房改試點(diǎn)工作。廣水卷煙廠房改從1993年4月1日開始，為期一個(gè)月，主要是“兩個(gè)一步到位”，即，把現(xiàn)有成套住房作價(jià)一次性賣給職工個(gè)人，對(duì)不成套的其他住房，實(shí)行交保證金和房租一步到位。按照試點(diǎn)方案規(guī)定，凡煙廠干部職工購買標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房，一次性付清房款的，給予20%的優(yōu)惠，以4月30日為期，過期將不給予優(yōu)惠。分期付款的，首付款不得低于應(yīng)付房款的50%，每多付10%，按應(yīng)收房款3%比例給予優(yōu)惠。分期付款期限，新房不超過10年，舊房不超過5年。購房者每月扣款一般不得少于收入的30%。對(duì)成套住房租金一次性提高到準(zhǔn)成本因素計(jì)租水平，每平方米1.25元，不成套住房每平方米0.60至1元，并按每平方米10至15元收取租賃保證金。截止4月30日，該廠擬定出售的376套21034平方米住房，已出售354套20310平方米（12套不便出售），占成套住房總數(shù)的94%，共回收資金近200萬元。售房完成后，提高租金、收取住房租金同時(shí)完成。在住房調(diào)配上，原來多占廠里公房的，提高租金后，紛紛自動(dòng)搬出。另有100戶主動(dòng)要求參加集資建房。

    五、全面推行

    我市城鎮(zhèn)公有住房先后進(jìn)行了兩輪改革。第一輪住房制度改革于1993年開始。改革之初，有售房和租房?jī)煞N形式，由職工自由選擇。售房，按政策標(biāo)準(zhǔn)交清房款后，可取得60%的產(chǎn)權(quán)；租房，需交納一定數(shù)額的住房保證金。1994年4月開始售房，全市有183家單位參加了房改。其中：行政事業(yè)單位109家，企業(yè)單位67家，中直、省直駐廣水市單位3家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處4家。共出售公房5116套（總建筑面積31.9萬平方米），歸集售房資金2427萬元，但未辦理合法的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。1995年5月開始進(jìn)行租金改革。平均提租每平方米0.8元，最高每平方米1.1元，全市有27家單位進(jìn)行了租金改革。售房資金歸集后，經(jīng)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，先后貸出資金660余萬元，后清收本金160萬元、利息21萬元。至2005年，大部分資金已返還到售房單位用于維修住房公有設(shè)施，剩余總資產(chǎn)800萬元，其中：委托貸款500余萬元，銀行存款240萬元，固定資產(chǎn)50余萬元。

     1998年6月，全國召開了深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住宅建設(shè)工作會(huì)議，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)改革加快住房建設(shè)的通知》，湖北省人民政府召開了全省住房改革和住宅建設(shè)工作會(huì)議。廣水市隨即召開了全市第二輪房改動(dòng)員大會(huì)。自此，第二輪售房和向完全產(chǎn)權(quán)過渡工作在全市展開。第二輪房改后，除市第一中學(xué)等少數(shù)單位以集資形式居住未取得產(chǎn)權(quán)外，大部分機(jī)關(guān)企事業(yè)單位自管住房均進(jìn)行了房改，購房戶取得了全部產(chǎn)權(quán)，并允許五年后進(jìn)入交易市場(chǎng)。第二期公有房出售，一律實(shí)行成本價(jià)：530元/㎡，同時(shí)實(shí)行購房折扣：成新折扣、工齡折扣、現(xiàn)住房折扣、公積金折扣、付款方式折扣。實(shí)行購房款= [530×面積+/-調(diào)節(jié)系數(shù)-（工齡折扣×兩方工齡和×面積）-現(xiàn)住房折扣（負(fù)擔(dān)301元×5%）－公積金折扣（530×面積×3%）-付款方式折扣 （530×面積×20%）-成新折扣（530×面積×工齡×2%）+裝修及單位設(shè)施加價(jià)]，補(bǔ)交40%產(chǎn)權(quán)計(jì)算公式：補(bǔ)交金額=[當(dāng)年成本價(jià)×（計(jì)價(jià)面積 ×單位產(chǎn)權(quán)比例）+/-調(diào)節(jié)系數(shù)-工齡優(yōu)惠-公積金折扣-現(xiàn)住房折扣-付款方式優(yōu)惠額]×[1+2%（月利率）×計(jì)息時(shí)間]。截止2000年底，有141個(gè)單位參與了售房，主要以行政事業(yè)單位為主，共出售住房4850套，總建筑面積37.7萬平方米。二期售房的售房款沒有統(tǒng)一歸集到資管中心，僅收取評(píng)估資料費(fèi)、工本費(fèi)113萬元。同時(shí)，為便于以后房改房進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，要求在自愿的基礎(chǔ)上，單位統(tǒng)一為購房戶進(jìn)行五年房屋保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)辦公，共收房屋保險(xiǎn)費(fèi)25萬元。每套售房也都進(jìn)行了司法公證。

     同年7月，國務(wù)院要求在全面停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化的同時(shí)，首次提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，要求調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的干部職工實(shí)行住房補(bǔ)貼，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。

    2003年以來，中央一方面繼續(xù)推進(jìn)住房制度改革，一方面加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，先后頒發(fā)“前國八條”、“后國八條”、“國六條”等一系列文件，提出在高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的同時(shí)，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。隨后我市住房制度改革開始進(jìn)入新階段，低收入家庭住房問題主要通過建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房解決，中、高收入家庭住房問題主要通過市場(chǎng)解決。（作者簡(jiǎn)介：張家金，男，1965年11月生，大學(xué)學(xué)歷。1983年參加工作，先后在關(guān)廟鎮(zhèn)、廣水日?qǐng)?bào)社、市史志辦工作。2011年調(diào)入市政協(xié)，現(xiàn)任市政協(xié)副秘書長(zhǎng)兼學(xué)習(xí)與文史資料委員會(huì)主任。廣水市第七屆政協(xié)常委。）